Какие документы нужны для покупки квартиры

Документы при покупки квартиры

Какие документы нужны для покупки квартиры
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Покупка жилого помещения – процесс, требующий предоставления и тщательной проверки ряда документов.

Невнимательность в процессе заключения сделки может привести к долгим судебным тяжбам, а иногда и потере недвижимости.

Поэтому стоит заранее узнать, какие документы нужны при покупке квартиры и на что будущий владелец должен обратить внимание.

Особенности покупки жилплощади в новостройке

Значительная часть покупателей жилой недвижимости выбирает квартиры на первичном рынке. Преимущества таких сделок очевидны.

Приобретая объект от застройщика с хорошей репутацией, человек получает современное жилье с новыми коммуникациями и без сомнительного прошлого.

Многих привлекает и возможность сэкономить: квартира, приобретенная на стадии котлована, оказывается дешевле на 35-40%.

Но при заключении договора, особенно на ранних этапах строительства, нужно быть начеку. Вот какие документы нужно проверить будущему собственнику:

  • Проектная декларация. В ней указывается, имеется ли разрешение на строительство, на основании чего выделен земельный участок под застройку, и другие важные моменты;
  • Учредительная документация застройщика. Особое внимание нужно обратить на положения Устава, в которых обозначены пределы полномочий руководителя, а также сроки, на которые он назначен;
  • Разрешение на застройку. Необходимо проследить, чтобы оно было выдано на конкретный объект, а сроки действия разрешения были актуальными;
  • Договор застройщика со страховой компанией (этот документ очень пригодится в случае банкротства строителей);
  • Инвестконтракт с собственником земли. В этом документе определяются заказчик, инвестор, устанавливается размер доли города и прописываются общие условия строительства.

Если с указанными выше документами все в порядке, подписывается договор долевого участия. Заключение других типов соглашений на покупку квартиры в строящемся доме (например, договора инвестирования) нежелательно. За этим могут скрываться проблемы с разрешением на застройку и другими документами.

Когда жилье будет готово и придет время оформлять его в собственность, покупателю потребуется определенный комплект документов:

  1. ДДУ, ранее прошедший регистрацию в регистрационном управлении.
  2. Заявление.
  3. Чек об оплате госпошлины.
  4. Справки, подтверждающие полную оплату жилья.
  5. Кадастровый паспорт на жилой объект.
  6. Акт приемки-передачи квадратных метров.

Кроме того, строительная компания должна передать в Росреестр документ, разрешающий ввод объекта в эксплуатацию.

Документы при покупке жилья на вторичном рынке

Когда жилье приобретается на вторичном рынке, покупателю тоже стоит быть бдительным. Это позволит избежать появления неожиданных наследников, людей-невидимок, прописанных в купленной квартире, и других неприятных сюрпризов.

Стандартный список документов при покупке объекта на вторичке выглядит так:

  • Паспорт продавца (или доверенность, если интересы продавца представляет другой человек);
  • Выписка из ЕГРП, которая подтверждает право собственности и содержит информацию о текущих обременениях;
  • Правоустанавливающая документация, указывающая на то, на основании чего было получено право собственности. Например, при покупке недвижимости на рынке ЖСК член кооператива предоставляет в Росреестр справку о полной выплате пая;
  • Выписка из домовой книги. Этот документ наглядно показывает, сколько человек прописано на квадратных метрах.

Также в большинстве случаев предоставляется дополнительная документация. Если у продавца есть не достигшие совершеннолетия дети или кто-то из членов его семьи ограничен в дееспособности, понадобится согласие службы опеки. Если недвижимый объект находится в залоге, необходимо согласие залогодержателя. Продавцу, который стал владельцем жилья по договору ренты, потребуется согласие ее получателя.

В особом порядке происходит и продажа доли в общей собственности. Перед совершением сделки собственник должен письменно проинформировать о своем намерении других совладельцев. Если они не желают пользоваться своим правом и выкупать долю, у каждого нужно получить письменный отказ.

Приобретение квадратных метров в ипотеку

При приобретении в ипотеку вторичного жилья покупателю придется готовить два комплекта документации. Первый предоставляется в банк, второй необходим для государственной регистрации.

Что касается предоставления документов на рассмотрение кредитного комитета, в каждом банке установлены свои требования. Когда согласие банкиров наконец получено, в Росреестре одновременно регистрируется как покупка жилья, так и обременение (ипотека). Для этого покупатель предъявляет чиновникам следующие документы:

  1. Заявление кредитного учреждения и будущего владельца на регистрацию залога.
  2. Чеки об оплате госпошлины. Причем за регистрацию ипотеки платят как покупатель, так и банк. Для покупателя эти расходы в общей сложности составят 1 500 рублей.
  3. Закладная, или договор ипотеки. Составителем этого документа является банк. В ряде случаев банкиры выдвигают требования о нотариальном заверении договора.
  4. Кредитное соглашение. Оно тоже составляется представителями банка и имеет стандартную форму. Как правило, у заемщика нет возможности корректировать его пункты: можно только согласиться или отказаться.

Еще один значимый документ – согласие на ипотеку от мужа или жены. Его приходится оформлять у нотариуса, и эти расходы ложатся на покупателя.

Кроме того, некоторые кредитные организации требуют оформления разрешений на взыскание долга по ипотеке во внесудебном порядке. Такие требования являются незаконными и нарушают права заемщиков. Если кредитор будет настаивать, нужно подумать, стоит ли связываться с таким банком.

Покупка жилья с материнским капиталом

Средства материнского капитала являются хорошим подспорьем при приобретении жилья. Чтобы их использовать, нужно заручиться согласием Пенсионного фонда. При этом необходимо выполнение следующих условий:

  1. Объект должен находиться в России и быть отдельным жилым помещением.
  2. Сделка должна соответствовать правовым нормам.
  3. Детям в обязательном порядке должны быть выделены доли.

Для получения согласия в ПФР придется предоставить соответствующее заявление, а также соглашение купли-продажи. Текст договора должен содержать обязательство оформить жилье в совместную собственность не позднее полугода после получения маткапитала.

Так что перечень документов, которые придется подготовить и изучить при покупке квартиры, достаточно объемный. Если договор заключается через риэлтора, большую часть работы можно поручить агенту по недвижимости. Но и в самостоятельной подготовке сделки нет ничего страшного. Главное – заранее ознакомиться со списком требуемых документов и уделить каждому из них пристальное внимание.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/dokumenty-pri-pokupki-kvartiry

Какие документы нужны для покупки квартиры

Какие документы нужны для покупки квартиры

Важным и ответственным шагом в жизни каждого человека является покупка квартиры.

Этот процесс сопряжен с большими финансовыми затратами и огромными рисками потерять вложенные деньги и приобретенное жилье, допустив ошибки при оформлении сделки или столкнувшись с действиями недобросовестных продавцов.

Именно поэтому будет не лишним заранее знать, какие документы нужны для покупки квартиры, что избавит вас от бюрократических проволочек и не оставит юридических зацепок для расторжения договора купли-продажи.

Какие документы потребуются при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение жилья на вторичном рынке является на сегодняшний день самым распространенным способом улучшения жилищных условий для граждан Украины.

Чтобы стать собственником квартиры необходимо заключить договор купли-продажи с ее владельцем (продавцом), зарегистрировать его в Государственном реестре и оформить на свое имя свидетельство о праве собственности на приобретенную недвижимость. Для этого потребуется представить необходимые документы и покупателю, и продавцу.

Если покупка осуществляется частным лицом за наличный расчет, без привлечения кредитных средств банков, покупателю не придется собирать большое количество справок и документов – достаточно будет иметь паспорт и ИНН, а также свидетельство о рождении ребенка и его идентификационный код, если вся квартира или ее часть будет оформляться на лицо, не достигшее 14-летнего возраста.

В перечень документов, предоставляемых продавцом, на наличие которых необходимо обратить внимание при покупке жилой недвижимости, входят:

  • оригиналы свидетельства о праве собственности на квартиру, а также документа, на основании которого это право было приобретено нынешним владельцем, а именно: договора купли-продажи, мены или дарения, а также свидетельства о праве на наследство или о приватизации данного жилья;
  • гражданский паспорт и идентификационный номер владельца или всех совладельцев квартиры, имеющих в ней свою долю, а также их нотариально заверенное согласие на продажу (присутствие всех совладельцев при совершении сделки – обязательно);
  • свидетельство о браке (брачный договор) либо о его расторжении, а в случае смерти супруга (супруги) – свидетельство о его смерти;
  • согласие супруги (супруга) продавца на продажу квартиры, даже если они на момент совершения сделки уже находятся в разводе, но данное жилье приобреталось, как совместная собственность супругов;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (паспорт для достигших 16 лет), прописанных в квартире, а также разрешение органов попечительства и опеки на ее продажу;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных жильцов на продаваемой жилплощади;
  • свидетельство о смерти наследодателя, если продаваемая квартира перешла в собственность продавца по наследству;
  • документ об экспертной оценке жилья;
  • выписка из реестра недвижимого имущества ЕГРП об отсутствии ареста на квартиру и запрета на ее продажу;
  • справки, подтверждающие отсутствие долга за квартиру и коммунальные услуги;
  • справка об отсутствии незаконных перепланировок из БТИ.

Если продажа объекта недвижимости осуществляется не самим владельцем, а его доверенным лицом, представитель собственника должен иметь нотариально заверенную генеральную доверенность или доверенность на продажу квартиры.

Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья на первичном рынке пользуется сегодня все большим спросом. Она может быть осуществлена следующими способами:

  • покупкой имущественных прав на строящееся жилье;
  • приобретением уже введенной в эксплуатацию квартиры в новостройке от застройщика;
  • покупкой нового жилья у его владельца.

Если владельцем жилья в новостройке является частное лицо, то будут нужны такие же документы, как и для покупки квартиры на вторичном рынке.

Нужно обратить особое внимание на наличие свидетельства, подтверждающего право собственности продавца на данный объект недвижимости.

Оно может быть выдано на основании договоров инвестирования денежных средств в постройку многоквартирного дома, свидетельства о приватизации государственного жилого фонда, договоров купли-продажи или обмена.

При оформлении сделки на покупку квартиры от застройщика, уже сданной в эксплуатацию, или приобретении права требования на строящееся жилье, застройщик должен предоставить:

  • регистрационные документы своей компании, подтверждающие ее юридический статус застройщика;
  • лицензию на осуществление строительной деятельности;
  • договор генерального подряда, а также регистрационные документы и лицензию генподрядной организации и других компаний, принимающих участие в строительстве;
  • документы на земельный участок, на котором строится или уже построен дом: это может быть акт собственности на землю или договор ее аренды с указанием целевого назначения «для строительства многоквартирного жилого дома»;
  • документы на создание фонда финансирования строительства (ФФС), ЖСК, фонда операций с недвижимостью или других, предусмотренных законом институтов для привлечения инвестиций в строительство;
  • градостроительные условия, ограничения и другую разрешительную и проектную документацию;
  • декларацию о начале строительства для объектов I-III категорий, зарегистрированную в ГАСК, а для сооружений более сложных категорий – разрешение на производство строительных работ;
  • декларацию о готовности к эксплуатации для уже построенных сооружений I-III категории сложности или акт о готовности к эксплуатации объектов IV и V категорий.

Покупка жилья от застройщика – это сложная и запутанная процедура, которая таит в себе много нюансов и подводных камней. Поэтому, даже зная, какие нужны документы при покупке квартиры в новострое, лучше обратиться к специалистам. В нашей компании «bud Capital» вам помогут подобрать жилье в Киеве и заключить сделку по его покупке.

Источник: https://budcapital.kiev.ua/novosti/kakie-dokumenty-nujny-dlya-pokupki-kvartiry

Перечень документов для покупки квартиры – Какие документы нужны при покупке квартиры

Какие документы нужны для покупки квартиры

Покупка квартиры – радостное событие в жизни каждого человека. Однако прежде чем въехать в собственное жилье, новоиспеченному владельцу предстоит пройти ряд ответственных и очень важных мероприятий, одним из которых является подготовка необходимых документов.

Какие документы нужны для покупки квартиры

С порядком проведения упомянутой процедуры вам предлагается ознакомиться далее.

материала

Перечень необходимых документов

Необходимо погасить платежи по коммунальным услугам и предоставить справку об отсутствии задолженности

Покупатель выбрал квартиру и намерен ее приобрести. Чтобы сделка прошла без особых затруднений, а в будущем не возникло неприятных последствий, в первую очередь нужно попросить продавца предъявить следующее:

  • паспорт;
  • документ, свидетельствующий о наличии права собственности в отношении предмета сделки;
  • бумагу с перечнем граждан, прописанных в продаваемой квартире;
  • справку, подтверждающую отсутствие долгов по коммунальным платежам;Выписка из ЕГРП
  • выписку из Единого реестра. Этот документ позволяет уточнить наличие разного рода обременений в отношении объекта недвижимости;
  • согласие других собственников (мужа/жены, участников долевой собственности и т.д.) если таковые имеются;
  • технический паспорт.Согласие супруги на покупку объекта недвижимости оформляется у нотариуса

Непосредственно к этапу регистрации сделки, помимо перечисленных выше бумаг, должны быть подготовлены следующие документы:

  • договор купли-продажи. Количество экземпляров определяется числом участников сделки. Обычно их 3: непосредственно стороны и регистратор. При отсутствии у сторон сделки желания заниматься нотариальным удостоверением бумаг, договор нужно будет подписывать в представительстве регистрационной службы;
  • свидетельство о браке. Подается при наличии;
  • разрешение на продажу квартиры, выданное органами опеки. Подается, если в квартире прописан несовершеннолетний;
  • справка, подтверждающая отсутствие долгов по налогообложению, если предыдущий владелец получил квартиру по наследству либо в соответствии с договором дарения. Выдается налоговой службой.

Что изучить дополнительно: рекомендации для покупателя

В процессе подготовки к сделке по смене собственника, покупатель должен проявить особую бдительность и внимание. Помимо упомянутых выше документов, потенциальному новому хозяину квартиры настоятельно рекомендуется ознакомиться с положениями бумаг, перечисленных в следующей таблице.

Таблица. Документы, требующие отдельного внимания покупателя

ДокументыПояснения
Справки от нарколога и психиатраПеред заключением сделки, покупателю следует получить как можно больше информации о продавце. Ничего зазорного в просьбе предъявления упомянутых документов нет. Наоборот, при отсутствии подобных справок заинтересованные лица в дальнейшем смогут попробовать оспорить действительность сделки, ссылаясь на неспособность продавца отдавать отчет своим действиям в момент удостоверения договора.
Перечень прописанныхДокумент упоминался ранее. Важно, чтобы перед продажей квартиры все зарегистрированные в ней граждане выписались. В противном случае за ними сохранится право проживания на территории объекта недвижимости.
Документы, свидетельствующие о возрасте собственника/собственниковЕсли владельцем жилья является несовершеннолетний гражданин, сделки по смене собственника недвижимости могут осуществляться исключительно при наличии согласия со стороны законного представителя ребенка (родителей, опекунов, усыновителей).Дополнительно должно присутствовать разрешение от органов опеки. Уполномоченная инстанция удостоверится в отсутствии нарушения прав и интересов несовершеннолетнего, и лишь в этом случае даст свое согласие на проведение мероприятия.На получение разрешения от органов опеки можно рассчитывать лишь в случае предоставления ребенку жилья, не уступающего по своим характеристикам месту его предыдущего проживания.Если же несовершеннолетний просто прописан в квартире, не являясь, при этом, собственником, получать опекунское согласие не придется, но новое место прописки ребенку должно быть обеспечено.

Оформление договоров и госрегистрация сделки

Акт приема-передачи квартиры должен быть составлен в двух экземплярах для каждой из сторон

Главные этапы процедуры остаются практически одинаковыми как для случаев с приобретением недвижимости в новостройках, так и для покупок имущества на вторичном рынке.

Прежде всего, после изучения представленных документов, стороны должны удостоверить своими подписями предварительный договор. Затем удостоверяется договор отчуждения (если приобретается вторичная недвижимость) либо акт приема-передачи (в случае покупки имущества в новостройке). В завершение сделка оформляется в уполномоченной инстанции — Регистрационной палате.

Оформление предварительного договора

Если покупается «вторичка», продавец уже должен располагать необходимой технической характеристикой квартиры, справкой с перечнем зарегистрированных граждан и правоустанавливающим документом.

Внимательно изучите документы собственника и убедитесь в отсутствии обременений по отношению к квартире: ареста, нарушений порядка наследования, ущемления прав жильцов и т.п.

Согласовав с продавцом все этапы сделки, покупатель вносит авансовый платеж. Условия заключаемой сделки и факт передачи денежных средств фиксируются положениями предварительного договора.

Статья 429. Предварительный договор

Статья 429. Предварительный договор

Сделка по покупке нового жилья может быть зарегистрирована в качестве инвестиции, участия в совместном строительстве, оформления членства в товариществе и т.д. Вне зависимости от данного обстоятельств, сделка оформляется с обязательным составлением предварительного договора. Покупателю необходимо внимательно изучить документы, представленные компанией-застройщиком.

Если покупателя все устраивает, он ставит свою подпись в предварительном договоре и вносит предоплату за квартиру

Упомянутый выше перечень традиционно включает следующие бумаги:

  • разрешение местной администрации на строительство;
  • свидетельство о праве собственности на участок. Вместо него может быть представлен документ, подтверждающий факт госрегистрации аренды земли;
  • инвестиционный договор;
  • план, устанавливающий предварительное распределение квартир.

Если покупателя все устраивает, он ставит свою подпись в предварительном договоре и вносит предоплату за квартиру. Величина авансового платежа определяется условиями сделки. При желании на этом этапе может быть оплачена сразу вся сумма.

Оформление договора отчуждения

Отчуждение недвижимости

В случае с новостройками вместо такового подписывается акт приема-передачи. Действующие законодательные положения позволяют осуществлять сделки по переоформлению жилой недвижимости без обращения к нотариусу. Однако нужно, чтобы у покупателя имелся упомянутый выше договор/акт. В случае отсутствия этих бумаг даже оплаченную сделку можно будет оспорить в судебном порядке.

договора отчуждения должно включать информацию о стоимости продаваемой квартиры. Этот показатель будет использован для расчета суммы налогового взыскания. Главной же целью составления договора отчуждения является подтверждение намерения участников подписать в дальнейшем договор купли-продажи.

Квартиры в новых домах оформляются по акту приема-передачи. Участники удостоверяют документ своими подписями уже после возведения дома и проверки его состояния. В этой ситуации участниками договора выступают компания-застройщик и новый собственник квартиры.

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества

Договор купли-продажи квартиры. Образец

Договор купли-продажи квартиры. Образец

После удостоверения акта подписями сторон, покупатель становится владельцем недвижимого имущества. Остается лишь пройти процедуру регистрации и получить наиболее важный документ – правоустанавливающее свидетельство.

Этапы сделки купли-продажи

Регистрация сделки

Свидетельство, выдаваемое гражданину по результатам данной процедуры, рассматривается в качестве единственного значимого подтверждения наличия у него права собственности по отношению к имуществу. Регистрации подлежат как договора в отношении квартир с вторичного рынка, так и новой недвижимости.

В среднем регистрация осуществляется на протяжении 1 месяца с момента подачи заявителями всех необходимых документов.

Перечень требуемых бумаг, равно как и величину государственного сбора и реквизиты для его перечисления, требует индивидуального уточнения в представительстве Регистрационной палаты.

Как правило, достаточно перечисленных ранее позиций. После проверки всех документов информация о новом собственнике вносится в базу Единого реестра.

– Какие документы нужны для покупки квартиры

Источник: https://deltodom.ru/raznoe/perechen-dokumentov-dlya-pokupki-kvartiry-kakie-dokumenty-nuzhny-pri-pokupke-kvartiry.html

Оформление покупки квартиры

Какие документы нужны для покупки квартиры

Как и любая другая сделка, покупка квартиры требует определенного оформления. Для оформления сделки нужны два вида документов — правоустанавливающий и правоподтверждающий.

На сбор документов может быть оформлена доверенность, если конкретному лицу (покупателю) невозможно осуществить такой сбор самостоятельно.

При покупке квартиры необходимо уделить особое внимание проверке всех документов, которые предоставляет продавец, а также убедиться в том, что квартира принадлежит ему на праве собственности.

Перед заключением договора купли-продажи стороны зачастую прибегают к практике внесения задатка, подтверждая тем самым намерение приобрести квартиру и свою способность оплатить цену.

После этого заключается договор купли-продажи квартиры, подписывается акт приема-передачи, передаются денежные средства и, наконец, регистрируется право собственности на квартиру.

Таким образом, переход квартиры от продавца к покупателю завершается окончательно.

Какие документы нужны для покупки квартиры?

У собственника, желающего реализовать свою недвижимость, должен быть определенный пакет документов, который подтверждает нахождение указанного имущества в его собственности.

Наличие квартиры в собственности лица означает его способность распоряжаться ею, в том числе и продавать.

Поэтому в первую очередь покупателю квартиры необходимо ознакомиться со следующими документами:

  • правоустанавливающий документ;
  • правоподтверждающий документ.

Под правоустанавливающим понимается такой документ, исходя из содержания которого становится ясным принадлежность квартиры тому или иному лицу.

Это могут быть различные договоры, такие как купли-продажи, мены, дарения.

Правоподтверждающим документом с 15 июля 2016 является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает способность продавца реализовать свою квартиру.

Покупателю необходимо убедиться в этом до совершения сделки во избежание мошеннических действий недобросовестных продавцов.

Совершение почти любой сделки с недвижимостью предполагает долгий процесс сбора необходимых документов. Зачастую на такую процедуру не хватает времени, поэтому участниками сделки составляются доверенности на сбор документов.

Обычно подобная доверенность является разовой (т. е. на совершение указанных в ней действий) и выписывается на имя риэлтора, который и будет осуществлять сбор документов.

В таком случае важно определить круг полномочий, который будет передан, перечислить органы и инстанции, в которых необходимо получить документы.

Кроме этого, такую доверенность необходимо заверить у нотариуса, в противном случае такой документ не будет иметь юридической силы.

Не стоит удостоверять доверенность непосредственно в риэлторской фирме, так как такими правами подобные компании не обладают.

Также стоит отметить, что доверенность может быть оформлена не только на агента по недвижимости, но и на любого совершеннолетнего дееспособного гражданина (например, на родственника).

Желательно указать в доверенности срок ее действия. Устанавливая такой срок необходимо исходить из реальной возможности сбора необходимых документов в различных инстанциях.

Не следует устанавливать слишком маленький срок, так как в случае сбора документов не в полном объеме до окончания срока, придется составлять доверенность снова, что означает дополнительные финансовые затраты.

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?

Кроме документов, подтверждающих нахождение квартиры в собственности продавца и его способности ее реализовать, покупателю необходимо проверить ряд документов и иных сведений.

В первую очередь необходимо соотнести правоустанавливающие и правоподтверждающие документы с личностью продавца, то есть удостовериться в том, что именно продавцу принадлежит квартира на праве собственности и он имеет право ее продать.

Для этого необходимо изучить документ, подтверждающий личность гражданина (паспорт).

Если же у покупателя возникает сомнение в дееспособности продавца, его возрасте, то стоит попытаться получить информацию в медицинском учреждении по месту жительства такого гражданина.

Важность подобного действия обуславливается тем, что в соответствии с § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка с недееспособным в силу разных причин гражданином может быть признана недействительной.

После этого необходимо ознакомиться с перечнем лиц, прописанных в реализуемой квартире.

Стоит обратить внимание на то, что такие граждане перед продажей жилья (перед заключительным этапом осуществления сделки по покупке недвижимости) должны быть выписаны из него.

Кроме этого, необходимо получить данные из налогового органа для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц.

Не менее важным документом для изучения является технический паспорт на квартиру. Также стоит быть внимательным при покупке квартиры, находящейся в общей собственности супругов. Если в роли продавца по сделке выступает лишь один супруг, то необходимо согласие на сделку второго супруга.

Проверка всех вышеуказанных документов позволит застраховать покупателя от различного рода рисков, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Лицо, желающее совершить покупку квартиры, чаще всего обращается к такому способу доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, как задаток.

Задаток подразумевает под собой передачу денежных средств от покупателя продавцу в счет причитающейся с него денежной суммы. Таким образом, покупатель доказывает свое намерение заключить сделку, а также свою платежеспособность.

Согласно ст. 380 ГК РФ передача задатка должна быть письменно оформлена вне зависимости от ее суммы. Указанное правило можно выполнить путем составления расписки или отдельного соглашения (предварительного договора). В подобном документе должны быть указаны:

  • стороны, кто и кому передает денежные средства;
  • точная сумма;
  • во исполнение какой сделки передается задаток.

Кроме того, в указанном соглашении необходимо отразить, что передаваемая сумма является именно задатком.

Подобное уточнение необходимо для того, чтобы не возникло спора о том, являлась ли эта сумма авансом или задатком.

Чем отличается аванс от задатка?

На практике важно отличать такие понятия как аванс и задаток. Непонимание указанных терминов может привести к лишним финансовым затратам. Главным отличием задатка от аванса выступает их роль в сделке.

  1. Задаток — это доказательство заключения договора и способ обеспечения обязательства по покупке квартиры, в то время как аванс — это всего лишь предоплата за квартиру.
  2. Задаток регулируется положениями ГК РФ, а аванс в законодательстве даже не фигурирует.
  3. Однако аванс также, как и задаток, следует оформлять письменно, указывая стороны сделки и сумму, которая была передана в качестве аванса.

Также отличие заключается в том, какие действия производят стороны после уплаты задатка или аванса при не заключении сделки в дальнейшем.

В случае с задатком, если продавец отказывается заключить сделку, то выплачивает покупателю денежную сумму, превышающую задаток вдвое.

Если же покупатель отказывается заключать договор, то он уже не может вернуть обратно переданный задаток.

Иная ситуация складывается с авансом. Если сделка не заключается, то продавец просто возвращает сумму аванса покупателю.

Судебная практика по данному вопросу в целом однозначна и каких-либо правовых прецедентов при рассмотрении дел о возврате задатка не возникало.

В случае не заключения договора купли-продажи квартиры в срок, установленный в договоре задатка, такой договор считается незаключенным.

Формально это означает то, что сумма, переданная в качестве задатка, является авансом и подлежит возврату продавцом покупателю. Указанная позиция присутствует в решениях судах различных уровней, на всей территории страны.

Суды в своих решениях ссылаются на ст. 429 ГК РФ, проверяя соглашение о задатке на исполнение требований указанной статьи. В данном случае, при составлении договора о задатке, необходимо ориентироваться не только на положения ГК РФ о задатке, но и на вышеуказанную статью.

Судебная практика показывает, что сумма задатка (которая в итоге признается авансом) взыскивается судом в пользу стороны ее уплатившей.

Основным документом при купли-продаже квартиры выступает соответствующий договор. Указанное соглашение в соответствии со ст. 550 ГК РФ должно быть составлено в письменной форме. Не соблюдение указанного правила влечет недействительность такой сделки.

Кроме этого, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны содержаться данные о передаваемой квартире (так, что бы ее можно было идентифицировать среди других квартир). Обычно для этого указывается точный адрес, общая площадь и иные параметры.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи также должна быть указана цена квартиры. Если вышеуказанные требования не будут выполнены, то договор будет считаться не заключенным.

Поэтому при подписании вышеуказанного соглашения необходимо обратить на это пристальное внимание. Кроме этого, договор должен содержать сведения о сторонах сделки. После составления договора и включения в него всех необходимых положений следует его подписание.

Для этого требуется личное присутствие сторон или же их законных представителей.

Договоры купли-продажи, заключенные после 1 марта 2013 года, не требуют государственной регистрации (данное правило содержится в примечании к ч. 2 ст. 558 ГК РФ). В настоящее время договор считается заключенным после его подписания.

Нотариальное оформление покупки квартиры

Законодательство не требует нотариального оформления договора купли-продажи квартиры. Это означает, что такой договор может быть заключен в простой письменной форме.

Однако существует несколько исключений, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, нотариально удостоверяются сделки по продаже квартиры в следующих случаях:

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kak-oformit-sdelku/

Пакет документов для покупки квартиры

Какие документы нужны для покупки квартиры

Последнее обновление: 20.02.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.

    Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ.

  2. Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
  2. Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.

      

  3. Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.

  5. Согласие получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
  2. Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ
  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.
  4. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из  Единого жилищного документа (ЕЖД).
  6. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»  

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/paket-dokumentov-dlya-pokupki-kvartiry/

ПроступкамНет
Добавить комментарий