Предварительный договор купли-продажи дома

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Предварительный договор купли-продажи дома

» Документы » Образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Если человек не является юристом, то подписание таких документов, как договоры купли-продажи недвижимости может вызывать определенную долю беспокойства – все ли с договором в порядке, нет ли рискованных условий, будет ли зарегистрировано право в Росреестре?

Опасения граждан совершенно понятны – законодательство в России имеет далеко не самые лучшие формулировки, а зачастую еще и грешит противоречиями одних нормативных актов другим.

Чтобы безошибочно составить договор, лучше всего обратиться к профильному юристу, но и самим гражданам будет полезно знать правовую природу данного договора.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Прежде, чем разбирать содержание соглашения, нужно обозначить общую юридическую суть предварительных договоров и их отличия от договоров обычных.

Согласно ст.249 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), договор предварительный имеет своей целью подтвердить договоренности сторон, его заключающих, в будущем осуществить заключение соглашения, которым будет предусмотрена передача прав на имущество.

Для чего заключать предварительные договоры? Почему нельзя сразу заключить полноценный договор и передать все права по нему? Дело в том, что стороны могут быть просто не готовы в настоящий момент осуществить полноценную сделку. У покупателя, например, нет всей необходимой суммы на оплату недвижимости, а продавец может не успеть подготовить всю требуемую документацию для передачи ее покупателю.

Таким образом, этот договор является неким гарантом того, что стороны действительно совершат сделку, но сделают это в будущем. Объект договора и сумма уже должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре.

Согласно ст.429 ГК РФ подобный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Отличие будут состоять в том, что его не нужно подавать в органы Росреестра для регистрации перехода права, поскольку переход права будет осуществляться по основному договору, а сейчас составлено лишь соглашение о намерениях.

Каким образом можно будет подтвердить готовность сторон заключить после предварительного договора, основную сделку?

Согласно ст.380 ГК РФ, в качестве обеспечительной меры, что будет призвана обеспечить составление основного соглашения в будущем, можно предусмотреть задаток – денежную сумму, которая передается стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору.

При последующем заключении основного договора, задаток будет выступать авансовым платежом, который внесен в качестве предварительной оплаты за приобретаемую недвижимость.

Однако если в предварительном договоре будет оговорено, что это именно задаток, а не обычный предварительный авансовый платеж, то к сторонам будет применяться дополнительная обеспечительная мера.

Если вопреки условиям предварительного соглашения основной договор заключен не будет, то с задатком поступают следующим образом:

  • в том случае, если договор не будет заключен по вине предполагаемого покупателя, то полная сумма задатка остается у предполагаемого продавца;
  • в том же случае, если сам будущий продавец выступил виновником срыва основной сделки, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Задаток является отличным инструментом, который позволяет обеспечить условия исполнения предварительного договора, коим не нужно пренебрегать.

Относительно всех остальных условий сделки, то они должны быть прописаны в таком же виде, как и при заключении основного договора.

В частности, договор должен содержать следующие условия:

  • Преамбулу с информацией о сторонах сделки. Здесь нужно указать их ФИО, если договор заключается между физическими лицами паспортные данные, место регистрации;
  • Предмет сделки. Необходимо подробным образом прописать, какие действия с объектами договора планируется осуществить – что право собственности по основному договору перейдет от продавца к покупателю;

Самым подробным образом необходимо идентифицировать объекты недвижимости – сам земельный участок и дом.

Нужно прописать кадастровые номера, адрес, площадь, правоустанавливающие документы, на основании которых продавец владеет данными объектами, а также возможные обременения (аренда, сервитут, залог).

  • Сумма сделки, порядок расчетов, указание на уплату задатка;
  • Сроки реализации намерений (в какие сроки должен быть заключен основной договор купли-продажи);
  • Права и обязанности сторон (заполняются по усмотрению составителей соглашения);
  • Обстоятельства непреодолимой силы, которые делают заключение основного договора невозможным (при необходимости);
  • Заключительные положения, порядок вступления договора в силу, расторжение договора;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Договор должен быть составлен в письменной форме, нотариальной формы он не требует, так же, как и государственной регистрации. Количество экземпляров – как минимум, по одному для каждой стороны.

Договор должен быть заключен таким образом, чтобы из него четко можно было бы определить волеизъявление сторон и предмет сделки. Особое внимание нужно уделить условиям расторжения договора.

Подписать договор сторону могут как лично, так и через своих представителей, которые имеют нотариальную доверенность.

В шапке договора также нужно будет указать место и дату составления документа.

Если под подписью каждого лица не поставить дату подписания, то будет считаться, что договор подписан в тот день, что указан в шапке документа.

В том случае, если стороны желают быть абсолютно уверены, что договор составлен по всем правилам, можно обратиться к нотариусу и оформить его в нотариальной форме, однако, повторимся, это делать не обязательно.

Помимо формулировок договора, что должны толковаться однозначно, в предварительный договор также необходимо включить условия о документах, которые продавец обязан будет подготовить и передать покупателю.

Регистрация перехода права не может производиться без постановки объектов на кадастровый учет, соответственно, нужно удостовериться, что и земельный участок и дом внесены в кадастр (можно проверить с помощью онлайн-сервисов или получить выписку из ЕГРН от Росреестра – ее может получить каждый гражданин на любой интересующий объект).

Если кадастрового учета не производилось, то продавец должен заключить договор с кадастровыми инженерами или органами БТИ для осуществления данных работ – это условие также можно включить в предварительный договор.

В том случае, если объекты, которые будут являться предметом сделки, на учете состоят, продавец должен подготовить к передаче комплект подтверждающих документов.

Источник: http://uropora.ru/dokumenty/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom-2.html

Оформление предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Предварительный договор купли-продажи дома

Сделки с загородной недвижимостью (дома, дачи, земельные участки) — мероприятия многоэтапные, сопряженные со сбором и составлением большого числа документов, получением различных разрешений и справок, проведением межевания территории. В связи с этим процедура продажи дома с землей может занять значительное время. Также сделка может быть отложена из-за отсутствия на текущий момент достаточной суммы денежных средств у покупателя.

Собственник и потенциальный покупатель могут зафиксировать достигнутые в устной форме договоренности относительно объекта недвижимости, заключив предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком.

Для чего необходим?

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком необходим для закрепления намерений сторон относительно объекта недвижимости, установления взаимных прав и обязанностей.

Предварительное соглашение позволяет покупателю «удержать» понравившийся объект недвижимости, устранить потенциальных конкурентов на его приобретение, провести в дальнейшем сделку на выгодных, заранее подробно оговоренных условиях, почти так же, как и в процедуре покупки только земельного участка, описанной здесь.

Продавцу же имеет смысл заключить настоящий документ для уверенности в том, что лицо, подписавшее предварительный договор купли-продажи, не исчезнет бесследно и не сможет «безнаказанно» отказаться от проведения сделки, не компенсируя убытки, понесенные собственником, или не лишившись денежной суммы, переданной продавцу в качестве задатка.

Документ служит в значительной степени защитой участников от возможной недобросовестности друг друга, предоставляя им правотребоватьзаключения основного договора купли-продажи дома.

При составлении предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком, проводится письменное согласование таких существенных моментов, как стоимость, порядок расчета, предварительные сроки исполнения обязательств — закладывается фундамент основного соглашения.

Дом и земля, на которой он построен, — неразрывно связанные объекты.

Гражданский и Земельный кодексы России устанавливают обязательное требование, согласно которому отчуждение здания, строения или сооружения проводится вместе с отчуждением земельного участка, на котором располагается объект. В случае продажи некой доли дома, проводится межевание и отчуждается соразмерная часть земли.

Если в документе на продажу дома не прописать также переход права собственности на землю, соглашение может быть признано недействительным.

Правила составления

Оформление как предварительного, так и основного договоров купли-продажи дома с земельным участком, проводится, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, в простой письменной форме. Государственная регистрация и нотариальное заверение предварительного документа не требуются.

Необходимо понимать, что предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком является фундаментом основного соглашения. К его составлению необходимо подходить с той же серьезностью.

Зачастую предварительный акт содержит пункт, согласно которому никакие прописанные в нем условия не могут быть изменены в будущем в главном документе без согласия обеих сторон.

Поскольку «из песни слов не выкинешь», все моменты, касающиеся существенных условий сделки, необходимо тщательно продумывать еще на самом начальном этапе. К таким относят:

  • Предмет— обязательство по заключению будущей сделки и подписанию основного договора купли-продажи;
  • Объект — недвижимость, в частности, дом с земельным участком, в отношении которых у сторон возникают взаимные обязательства. Подробно прописывается идентифицирующая объект информация:
    • адрес, количество этажей, комнат, жилая и общая площади дома;
    • границы, площадь, целевое назначение земельного участка и другая информация;
  • Цена. Отдельно прописывается стоимость дома, земли и покупная цена, включающая стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
  • Срок действия предварительного соглашения с указанием срока, отведенного на заключение основного договора купли-продажи. Последний должен быть конкретно обозначен в документе.

Если не прописать срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком, по закону на процедуру будет отведен год.

В случае, когда срок действия предварительного соглашения, обозначенный в документе или определенный законом, истек, а основной договор купли-продажи дома с земельным участком так и не был заключен, обязательства, предусмотренные предварительным актом, прекращаются, и принудить к проведению сделки вторую сторону станет невозможно.

Если же в период действия предварительного договора купли-продажи одна из сторон уклоняется от подписания основного соглашения, можно обратиться в суд с требованием о заключении сделки. В случае отказа, виновник обязан возместить убытки другого участника (рассмотрим подробнее в последнем разделе статьи).

Зачастую при заключении предварительного соглашения покупатель передает продавцу некую денежную сумму (задаток) в качестве гарантии собственных намерений. В документе необходимо обозначить размер задатка, порядок (срок) и способ его выплаты. Законодательно размер задатка не прописывается и не ограничивается.

На практике эта сумма колеблется в районе 5-10% от стоимости объекта (общей суммы цены дома и земельного участка). Также не лишним будет прописать, что сумма задатка, выплаченная по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком, пойдет в счет уплаты покупной стоимости объекта.

Момент этот кажется очевидным, но во избежание в дальнейшем возникновения споров, лучше прописать подробно каждую такую «мелочь».

Образец договора

предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком, раскрывающего основные условия сделки, изложенные выше, имеет следующую структуру:

  • Преамбула:
    • Наименование документа, дата и место подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные физических лиц. Для юридических — указание организационно-правового статуса и полного наименования. Для доверенных лиц и уполномоченных представителей  — ФИО и сведения о соответствующей доверенности;
  • Предмет договора:
    • Предметом соглашения является условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи дома;
    • Указываются индивидуальные характеристики объектов недвижимости:
      • Адрес, этажность дома, жилая и общая площади, количество комнат и пр.;
      • Границы, кадастровый номер, площадь, целевая категория земельного участка и другая информация, например, об ограничениях в использовании;
  • Серия и номер документов, на основании которых продавец приобрел право распоряжаться данными объектами недвижимости (домом и земельным участком). Ранее выдавалось свидетельство о регистрации прав, с 2017 года введена иная форма документа — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • Вид права — собственность, общая долевая собственность и т.д.
  • Цена и порядок расчетов:
    • Следует прописать отдельно:
      • цену дома;
      • земли;
      • покупную цену, включающую стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
    • Данные о задатке (если предусматривается): размер, порядок (срок) и способ начисления;
    • Порядок выплаты остальной части покупной цены объекта (прописывается по желанию, т.к. он будет обозначен в основном договоре купли-продажи);
  • Права и обязанности сторон: так как это соглашение является предварительным, главное, что необходимо прописать в этом пункте — собственно обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи дома с земельным участком. Главные права и обязанности возникнут именно в связи с его подписанием;
  • Ответственность сторон на случай нарушения договорных условий рассмотрена ниже в последнем разделе статьи;
  • Сроки реализации условий: периоддействия предварительного соглашения с указанием срока, в рамках которого следует заключить основной договор купли-продажи дома;
  • Заключительные положения: 
    • прописывается порядок вступления настоящего соглашения в силу (с момента подписания);
    • возможность продления срока действия настоящего соглашения путём подписания дополнительного акта;
    • варианты расторжения и другая информация;
  • Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Также к предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком должны быть приложены: правоустанавливающие документы собственника, копии технического паспорта дома, кадастрового плана участка и др.;

Скачать образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком.

Обязанности и ответственность сторон

Как было уже сказано, главной обязанностью продавца и покупателя по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком является заключение основного договора в установленный срок и на согласованных условиях, после чего первый должен будет передать в собственность, а второй — принять и оплатить объекты недвижимого имущества.

Ответственность продавца и покупателя в виде штрафных санкций, неустоек и компенсаций напрямую вытекает из несвоевременного или полного неисполнения данного обязательства.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, в случае невыполнения условий предварительного договора купли-продажи, по которому покупателем ранее был выплачен задаток, предусматриваются следующие штрафные санкции:

  • Если инициатором является покупатель, перечисленный задаток остается у продавца;
  • Если же вина лежит на собственнике объекта недвижимости, задаток придется вернуть в двойном размере.

Самим документом могут предусматриваться дополнительные условия и меры на случай расторжения договора одной из сторон соглашения с указанием размера штрафа и способа выплаты. Может также устанавливаться пеня: в процентах от покупной цены за каждый день просрочки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Предварительный договор № _____купли-продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи дома

Дачное некоммерческое партнерство «Новые дачи», именуемое в дальнейшем Продавец, в лице председателя правления Башкирцева И.Е.

, действующего на основании Устава, с одной стороны, и _________________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, руководствуясь действующим законодательством и учитывая разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 54 от 11.07.

2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.1.2. На момент заключения настоящего договора Продавец является собственником ниже указанного земельного участка: кадастровый номер 24:11:0280201:184, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство, общая площадь 127900 кв.м., расположен по адресу: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, участок находится примерно в 700 м по направлению на юго – восток от ориентира д. Вечерницы. 1.3. На момент заключения настоящего договора Покупатель является собственником нижеуказанного Дачного дома: _________________________________________________________________1.4. В целях исполнения обязательств по настоящему договору Продавец обязуется выделить из указанного выше земельного участка, земельный участок который в будущем будет продан Покупателю, зарегистрировать право собственности на выделенный земельный участок за Продавцом, и после этого заключить с Покупателем основной договор купли продажи выделенного участка, на условиях указанных в настоящем договоре.

1.4. Основной договор должен быть заключен Сторонами в срок не позднее 30 дней с момента государственной регистрации права собственности за Продавцом, на выделенный земельный участок.

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить цену, предусмотренную в договоре. 2.2. План выделяемого Участка, приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора. 2.3. По основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя ниже следующий земельный Участок: Местонахождение Участка: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, участок находится примерно в 700 м по направлению на юго – восток от ориентира д. Вечерницы. 2.4. Примерная площадь Участка: ________________ м.кв. 2.5. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения2.6. Обременения земельного Участка: не имеется. 2.7. Разрешенное использование: дачное строительство. 2.8. Использование соседних земельных участков: дачное строительство. 2.9. Цена Участка ______________________________________________________.2.10. Стоимость земельного участка будет оплачиваться Покупателем в следующем порядке: В течение _____ со дня заключения предварительного договора Покупатель обязуется выплатить Продавцу в качестве задатка сумму, составляющую _____________________________________.2.12. Цена сделки по основному договору, указанная в п. 2.9, уменьшенная на сумму уплаченного Покупателем задатка, будет оплачена Продавцу в день подписания Сторонами Основного договора купли продажи выделенного земельного участка. 2.13. Продавец обязан: В соответствии с настоящим договором заключить в будущем договор купли продажи на выделенный земельный участок. 2.14 Покупатель обязан: 2.14.1. Совершать все действия, необходимые для заключения основного договора. 2.14.2. Оплатить покупку Участка в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.15. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на выделенный земельный Участок на имя Покупателя.

3.1. В случае отказа Покупателя от заключения основного договора, задаток остается у Продавца. 3.2. В случае отказа Продавца от заключения основного договора, продавец возвращает Покупателю двойную сумму задатка. 3.3. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки за вычетом суммы задатка.

3.4. В случае невнесения Покупателем суммы задатка в размере и сроки, указанные в п. 2.10. договора, настоящий договор считается незаключенным.

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного предварительного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

4.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры передаются на рассмотрение и окончательное разрешение в Постоянно действующий Третейский суд при ООО «Паритет» (ИНН 2466102957, юридический адрес: г. Красноярск ул. Обороны, д. 3, адрес рассмотрения споров: г. Красноярск, ул. Ленина д. 113, оф. 511).

5.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

5.2. Предварительный договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

Продавец: ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Покупатель: ______________________________________________________________________________________________________________________________________

[Скачать]

Источник: http://xn----ctbbkcav7agd2a8ei5ck.xn--p1ai/page/predv_dogovor_zeml/

Вс разъяснил тонкости предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи дома

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ занялась одной из серьезных проблем, с которой сталкиваются граждане, вкладывая деньги в будущую квартиру. Проблема называется «договор купли-продажи жилья». Это главный документ для подобной сделки. Но заключают его немногие.

Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства. А это требует некой бумаги под названием «предварительный договор». Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег.

Недавно Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора жителя Санкт-Петербурга, который начал судиться с некой коммерческой структурой. Эта фирма, взяв у человека солидные деньги, несколько лет «кормила» человека обещаниями продать ему построенную квартиру, но обещания не выполнила.

Верховный суд РФ приравнял нападение с игрушечным пистолетом к разбою

История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса — 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме.

В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья.

А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ — договор купли-продажи.

А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги.

Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой «оставлены без удовлетворения».

В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд.

Потребовал вернуть ему всю сумму, заплаченную им за квартиру, неустойку за годы пользования его деньгами — 22 миллиона рублей, штраф за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и еще потребовал оплатить его судебные издержки.

Фирма, получив иск, деньги — 17 миллионов рублей — в процессе суда нехотя, но вернула. Районный суд взыскал с фирмы по иску гражданина только оплату госпошлины. В желании все-таки получить с недобросовестных коммерсантов неустойку и штраф суд истцу отказал.

Санкт-Петербургский городской суд это решение отменил и взыскал с коммерсантов штраф — 200 тысяч рублей по закону «О защите прав потребителя». Столько стоило нежелание вернуть деньги.

В неустойке в 22 миллиона рублей за то, что фирма годами пользовалась этими деньгами, гражданину опять отказали.

Пришлось человеку обращаться в Верховный суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с несостоявшимся новоселом согласилась и разъяснила, какие нарушения сделали суды.

Коммерсантам придется заплатить 22 миллиона рублей неустойки за нежелание отдать квартиру или вернуть деньги

Когда местные суды рассматривали просьбу о взыскании неустойки, они сослались на закон об участии в долевом строительстве. Суть вот в чем. Именно этот закон и предусматривает в случае невыполнения обязательств выплату неустойки.

Районный суд гражданину заявил, что его отношения с фирмой, которая взяла деньги и пообещала жилье, законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком. А фирма, которая взяла у человека деньги, — инвестор, который имеет право требования на квартиру.

А еще районный суд заявил, что разрешение на строительство дома, в котором гражданин так и не получил жилье, было получено еще до вступления в силу закона о долевом строительстве.

Путин разрешил ФСБ изымать земли и недвижимость для госнужд

С этими доводами не стал спорить городской суд. Но с такими выводами Верховный суд категорически не согласился. И напомнил, что еще в 2008 году истец подписал предварительный договор купли-продажи с некой фирмой, которая обязалась ему продать трехкомнатную квартиру в строящемся доме.

Гражданин деньги внес сразу. Администрация Санкт-Петербурга проектирование и строительство нескольких жилых домов разрешила строительной организации «за счет собственных и привлеченных средств» еще в 2001 году. А закон об участии в долевом строительстве был принят спустя пять лет.

Он говорит о привлечении денег населения и юридических лиц к строительству многоквартирных домов и возникновении у этих участников права собственности на то, за что заплатили. В этом законе сказано, что действует он тогда, когда деньги отданы и бумаги подписаны.

Но после вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть после 1 апреля 2005 года.

Но Верховный суд заметил: если стороны подписали предварительный договор, в котором сказано, что они обязуются позже подписать основной договор, но при этом предварительный договор обязывает сразу заплатить всю сумму покупки, то «такой договор суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты».

Так что подписанный предварительный договор, по мнению Верховного суда, фактически представляет собой основной договор участия в долевом строительстве, который стороны подписали уже после 2005 года, когда заработал закон об участии в долевом строительстве. Так что отказы местных судов, которые отменил Верховный суд, придется пересматривать.

Источник: https://rg.ru/2017/05/17/reg-szfo/vs-raziasnil-tonkosti-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи — Рынок жилья

Предварительный договор купли-продажи дома

Подпишитесь на нас:

26.06.2019 | 08:00 2063

Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?

На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием «Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью» Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

Законодательная база

Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.

Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.

Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.

Опасная сделка, или Когда лучше отказаться от покупки квартирыБывают случаи, когда квартиру мечты >>Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора.

В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде.

Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.

Природа и право

По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес.

Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре.

В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.

Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.

Задаток не залог

Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.

Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции.

Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.

И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет.

Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя.

Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.

Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».

Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).

Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

Большинство – через агента

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Как не платить налог при продаже квартирыПродал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти.

Ведь существуют >>Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж.

А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

Судебная практика

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/253314/

НЕДВИЖИМОСТЬ

Предварительный договор купли-продажи дома

Прежде чем приступить к оформлению сделки с недвижимостью, во избежание дальнейших проблем, важно заручиться поддержкой грамотного специалиста, который отлично знаком со всеми тонкостями данного процесса. Для корректного оформления необходимого комп-лекта документов по вашей сделке, мы рекомендуем воспользоваться услугами нашего офиса.

Вам требуется грамотная юридическая консультация по недвижимости? Мы способны оказать Вам реальную помощь при:

  • Юридическом сопровождении сделки
  • Анализе правоустановительных документов
  • Составлении предварительного договора о намерениях
  • Составлении договора купли-продажи, дарения, мены и др.
  • Гос. регистрации прав собственности на недвижимость

Наши специалисты на самом высоком уровне осуществляют правовое сопровождение сделок, заключаемых между физическими и юридическими лицами, со всеми объектами недвижимости: покупкой и продажей квартир, комнат, долей, домов, строений, земельных участков, имущественных комплексов, арендой, ипотекой, отстаивая интересы наших доверителей и обеспечивая полную правовую защиту в каждой конкретной сделке.

Иностранные граждане могут свободно приобретать в Греции недвижимость: жилую, коммерческую или земельные участки под строительство. Покупка разрешена как физическим, так и юридическим лицам.

Опытные специалисты нашего офиса помогут сделать процесс вашей покупки надёжным и по возможности быстрым.

Единственное ограничение, которое предусмотрено для иностранцев, касается приграничных районов, несмотря на то, что некоторые из этих районов расположены далеко от государственных границ Греции.

 Для покупки недвижимости в этих районах, иностранцу требуется получить разрешение местных властей. Сегодня эта процедура упрощена, и выдача такого разрешения составит около десяти дней.

Получение разрешения на покупку недвижимости в приграничных районах, входит, для наших клиентов, в пакет услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Прежде чем начинать процедуру покупки недвижимости в Греции, ознакомьтесь с существующими на рынке предложениями.
Обратитесь к нам, и мы поможем вам выбрать надёжное агентство недвижимости, отвечающее вашим запросам.Имея большой опыт работы в сфере недвижимости, мы знаем, каким агентствам можно доверять!

После того как объект выбран, в оформление сделки вступают три специалиста – адвокат, инженер строитель и нотариус.

Адвокат представляет интересы покупателя, и оказывает юридическое сопровождение сделки.
Инженер строитель выдаёт заключение о соблюдении  правил и норм при строительстве.
У нотариуса будет подписан окончательный договор купли продажи.

Агентства недвижимости часто предоставляют клиентам своих адвокатов и инженеров строителей. Это не правильно с той точки зрения, что агентство заинтересовано в продаже, а клиент заинтересован в покупке без последствий.

Во всех случаях лучше, что бы ваши интересы предоставлял ваш собственный адвокат и инженер строитель!
Нанятый вами адвокат будет отвечать за проделанную работу только пред вами и законом.

Хотите знать точную информацию о выбранном вами объекте недвижимости? Хотите, что бы сделка прошла  на 100 % без риска для вас? Обращайтесь к нам!  Специалисты нашего офиса всегда рады помочь вам!

После завершения проверки адвокатом юридической чистоты объекта недвижимости, заключается предварительный договор.
Он составляется и подписывается на греческом языке, и по желанию клиента переводится на русский язык. Одновременно покупатель вносит залог.

Договор купли продажи обязательно заключается у нотариуса при участии адвоката. Договор составляется и подписывается на греческом языке.
Перед подписанием договора, наш офис предоставляет клиентам перевод договора, на русский язык. Это делается для того, что бы обговорить с клиентом нюансы и что бы клиент знал, что подписывает.

После подписания договора, для оформления перехода права собственности, адвокат регистрирует договор купли продажи, в Службе государственной регистрации недвижимости, где получает специальное свидетельство о праве собственности нового владельца.

Подготовка и проверка документов, необходимых для заключительного договора о передаче прав собственности, займёт некоторое время. В большинстве случаев, клиент не может находиться, на протяжении этого времени, в Греции.

В случае, когда у покупателя нет возможности совершать покупку лично, он может приобрести недвижимость удаленно, не выезжая в Грецию. Для этого потребуется оформить доверенность на адвоката, сопровождающего сделку.

Зачем нужен доверенный адвокат? Для того, что бы:

  1. Оставить, в надёжных руках, деньги на хранение, для оплаты залога;
  2. Открыть счёт в банке и оплачивать счета за вас;
  3. Брать расписку при оплате по счетам;
  4. Подписать предварительный договор без вашего участия;
  5. Подписать окончательный договор.

Доверенный адвокат предоставляет только ВАШИ интересы! Вы сможете, без личного присутствия, контролировать процесс покупки недвижимости, через доверенное лицо.

Где оформить доверенность на адвоката?

Доверенность оформляется: у нотариуса в  Греции, в греческом консульстве в России или у российского нотариуса. В последнем случае доверенность обязательно заверяется печатью Апостиль.

Источник: https://creteattorney.eu/real-estate-in-greece/

ПроступкамНет
Добавить комментарий